Fiscalité

La gestion de la TVA des bailleurs sociaux

Un régime complexe à maîtriser finement. Le régime de TVA des organismes Hlm est marqué par sa complexité et sa particularité qui résulte de trois éléments principaux : - le statut de redevable partiel (les organismes ont à la fois des activités soumises à TVA et des activités exonérées de TVA) - les spécificités liées à la réalisation d’opérations immobilières - les nombreuses dérogations dont bénéficient les opérateurs de logement social par rapport aux règles de droit commun. Les derniers changements en date concernent l’augmentation, suite à la loi de finances pour 2018, du taux de TVA applicable aux opérations de construction de logements sociaux et à un certain nombre de travaux de rénovation, le raccourcissement du délai pour liquider les LASM, le régime de la TVA sur marge, le régime de TVA à 5,5 % pour certaines opérations d’accession sociale à la propriété. Pour pouvoir gérer ces problématiques, il est important de comprendre la logique des règles de TVA.

Fiscalité immobilière approfondie

Pour ne plus subir l’impact financier de la fiscalité. Les organismes d’Hlm sont soumis à la double contrainte de la mixité sociale voulue par les élus et de la rareté du foncier. Ainsi, ils doivent aménager, construire des logements locatifs sociaux, des logements intermédiaires, des logements en accession et des locaux professionnels. Parfois, il leur faut céder des terrains à d’autres opérateurs ou à la collectivité ou construire pour le compte d’autres personnes publiques ou privées. Malgré leurs spécificités, les organismes se trouvent confrontés à la fiscalité de droit commun dont ils doivent maîtriser les conséquences pour contrôler les impacts financiers. En particulier, il est nécessaire de connaître les modalités d’application de la TVA et des droits d’enregistrement (bien que les OPH aient un régime d’exonération) et, en particulier, les différents engagements qu’il y a lieu de prendre, ou non, dans les actes notariés ou administratifs.

Impôt sur les sociétés et impôts connexes : les points critiques

Le stage indispensable pour se (re)mettre à jour sur une activité ponctuelle. Les organismes de logement social sont soumis à l'impôt sur les sociétés depuis le 1er janvier 2006. Toutefois, certaines de leurs activités, telles que la location sociale ou l’accession sociale, continuent à bénéficier d’une exonération. L’application de ces règles d’imposition, qui conduit à sectoriser les différentes activités de l’organisme, nécessite une analyse précise des opérations réalisées. Elle suppose de connaître à la fois le cadre général, les “points critiques” susceptibles d’être contrôlés en priorité par l’administration ainsi que les dernières évolutions issues des lois de finances récentes, comme l’exonération récente des produits issus de la vente de certificats d’économie d’énergie. Il est également nécessaire de bien appréhender les solutions particulières à certaines activités : prestations entre organismes Hlm, évolution du statut du logement intermédiaire (les logements locatifs intermédiaires, qui sont actuellement exonérés sous certaines conditions, vont devenir imposables à compter de 2020), régime des activités de syndic de copropriétés etc. La formation s’appuie sur l’actualité légale, doctrinale et jurisprudentielle ainsi que sur l’analyse des contrôles fiscaux dont font l’objet les organismes.

Taxe foncière : optimiser la gestion

Comprendre et réduire la taxe foncière, c’est possible ! Cet impôt pèse chaque année plus lourdement sur les équilibres de gestion des bailleurs sociaux. Toutefois, plusieurs dispositifs permettent de la limiter : exonérations de longue durée pour les constructions neuves ou les acquisitions de logements sociaux, abattement de 30 % pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et dégrèvements au titre de la vacance ou des travaux réalisés sur le patrimoine. Dès lors, les bailleurs sociaux doivent contrôler leurs avis d’imposition et appréhender les modalités de calcul de la taxe qu’ils sont amenés à payer. Au-delà de cette démarche, l’objectif du gestionnaire est de chercher à bénéficier des dispositifs particuliers d’optimisation, et donc de bien connaître leur champ d’application, leurs modalités de mise en œuvre, et les obligations déclaratives afférentes.