Impayés

Optimiser le recouvrement locatif : outils, méthodes et pilotage

Faire un état des lieux des pratiques et identifier des axes d’amélioration. La performance du recouvrement est un enjeu majeur de l’organisme tant sur les locataires en place que sur les locataires partis. Au-delà des traditionnels indicateurs de résultats, ce stage permet de reconsidérer de façon exhaustive les outils et les méthodes de travail des opérationnels, de capitaliser les bonnes pratiques et d’améliorer les performances grâce à une approche globale sur le fonctionnement du processus de recouvrement.

Surendettement et procédures de rétablissement personnel

Comprendre et maîtriser un dispositif complexe. Le nombre croissant des dépôts de dossiers de surendettement et la multiplication des procédures de rétablissement personnel se traduisent pour beaucoup de bailleurs sociaux par un risque d’augmentation des effacements de créance. Il devient désormais indispensable de développer de véritables partenariats, notamment avec la Banque de France, dans la perspective d’une gestion du surendettement non pas subie mais coproduite avec le locataire. La formation sera actualisée en fonction des textes les plus récents (loi Elan).

Négocier avec les locataires en impayés

Deux intervenants, un double regard pour mieux négocier les impayés. Depuis la loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998, et plus récemment avec la loi ALUR et son volet Prévention des expulsions, les démarches de négociation et de prévention s’imposent. En fonction de la situation et de la personnalité du locataire en impayés, les termes de la négociation sont de différentes natures. Dans certains cas, l'agent devra se montrer rassurant pour établir un climat de confiance, dans d'autres, au contraire, il devra faire preuve de fermeté et trouver les arguments qui auront un impact sur le comportement du locataire face à ses engagements. Enfin, il lui faudra imaginer des solutions face à des locataires très démunis ou fortement instables, voire même en situation de surendettement. Les dispositifs du type FSL, loca-pass, PCS, apportent des solutions pour le traitement des impayés mais ne peuvent pas, à eux seuls, résoudre tous les problèmes.

Recouvrer la dette des locataires grâce à l'entretien orienté solution

De l’humain dans un cadre juridique Les méthodes de recouvrement traditionnelles ne parviennent pas toujours à enrayer les impayés de loyer. Pour gagner en efficacité, rien de tel que de mettre en œuvre des méthodes innovantes et inédites. C’est ce que vous propose cette formation qui propose des outils opérationnels pour juguler durablement la dette de vos locataires

Recouvrer la dette des locataires grâce à la double rencontre

Une autre manière d’entrer en relation en transversalité. La formation double rencontre est une formation technique à laquelle participent les personnes qui ont déjà été formées aux outils orientés solutions. La “double rencontre” est en effet une manière de recevoir les locataires sous forme d’un entretien très spécifique, basé sur la rencontre triangulaire, lors duquel sont déployés tout ou partie des outils orientés solutions. Dans ces 2 jours une part est accordée à la rédaction d’une “invitation à la double rencontre” qui est un support écrit particulier (forme, texture, couleur, présentation, phraséologie…) destiné à fortement inciter le locataire à venir à l’entretien de double rencontre

Rédiger des courriers locataires orientés solutions

Le lien social passe aussi par l’écrit. Les supports écrits et la communication orale sont des facteurs essentiels de préservation ou de restauration avec le locataire d’un lien social souvent altéré par les situations difficiles liées à l’endettement.

Contentieux avec les "locataires en place"

Limiter les risques. Lorsque les procédures amiables s'avèrent inadaptées et que les garanties de paiement ont été épuisées, le recours aux procédures de recouvrement forcé et la résiliation du contrat de location peuvent être envisagés alors que l'issue protocolaire est toujours possible pour les baux résiliés dans le cadre de la loi de cohésion sociale Pour limiter ces risques, les personnels en charge du suivi des dossiers doivent être à même de construire une véritable stratégie du traitement des impayés. Il s'agit en effet, pour eux, de recouvrer les impayés ou de résilier les contrats de location même si, depuis la loi relative à la lutte contre les exclusions, la procédure de résiliation n'est plus forcément la seule issue. Depuis la loi MLLE, les problématiques de résorption de l’impayé doivent être considérées globalement. C’est notamment le but de la CCAPEX, la commission de coordination des actions pour la prévention des expulsions, dont les prérogatives ont été renforcées par la loi ALUR et le décret 2015-282 du 11 mars 2015, ainsi que les textes suivants qui en ont précisé l’application.

Contentieux avec les "locataires partis"

Prévenir et agir. Les organismes de logement social rencontrent d’importantes difficultés pour recouvrer leurs créances à la suite du départ des locataires, ce qui impose de mettre en place des techniques et des procédures différentes de celles utilisées habituellement pour lutter contre les impayés des locataires présents. Devant de tels problèmes, certains bailleurs vont même jusqu'à déléguer à des sociétés extérieures la recherche des débiteurs et le recouvrement.

Pratique des procédures civiles d'exécution

La décision judiciaire ne suffit pas, il faut la faire exécuter. Depuis la loi relative à la lutte contre les exclusions, puis l’entrée en vigueur de la loi Cohésion sociale et la procédure de rétablissement personnel et de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions, et enfin les articles 27 et 28 de la loi ALUR venus améliorer la prévention des expulsions, différents paramètres fixent le champ d’application des procédures d’exécution : › le Code des procédures civiles d’exécution › les nouvelles conditions d'intervention des huissiers de justice aux côtés des bailleurs › la reprise des logements abandonnés › les protocoles visant à maintenir et re-solvabiliser les familles › le rôle de la CCAPEX et du préfet dans les procédures d'expulsion › la généralisation des commissions de prévention des expulsions et l’évolution de leur mission depuis la loi ALUR.

Contentieux locatif : actualité et jurisprudence

Point d’actualité et échange de pratiques. La réglementation de la gestion locative est en perpétuelle évolution. Les dispositions relatives à la prévention des expulsions introduites par la loi Cohésion sociale doivent être examinées à la lumière des pratiques jurisprudentielles et des textes les plus récents et nécessitent de développer une réflexion sur le traitement des dossiers contentieux. Les différentes décisions de jurisprudence des Cours d'appel et de la Cour de cassation font évoluer le droit en matière de baux d'habitation et permettent d'apporter un éclairage nouveau sur l'application des textes, et notamment de la loi du 6 juillet 1989. La loi MLLE a introduit des dispositions nouvelles (mobilité résidentielle, sursis à expulsion...) et crée un dispositif de coordination des actions : la CCAPEX dont le rôle est particulièrement accru, modifié au regard des articles 27 et 28 de la loi ALUR. Son application dans le temps a été précisée par la loi Macron. De plus, un décret récent a modifié les conditions de suspension de l’APL.

Représentation du bailleur devant les tribunaux

Se préparer et se perfectionner à la représentation directe devant les tribunaux. Lorsqu'un locataire ne tient pas ses engagements de paiement du loyer ou ne respecte pas les règles de vie d'un immeuble locatif malgré les mises en garde du bailleur, ce dernier peut être amené à le poursuivre en justice. Le dossier peut être confié à un avocat. Dans certains cas, la représentation directe offre des avantages en termes d'efficacité, d'autonomie de décision, de valorisation des fonctions des services contentieux et d'économie de dépenses (honoraires d'avocat).

Maîtriser les frais d'huissiers

Tarification des actes, rôle et fonction des huissiers de justice. Dans le cadre de leurs actions contentieuses, les organismes de logement social font appel à des intervenants tels que les huissiers de justice ou les avocats. Le rôle et la fonction de l'avocat sont analysés dans d’autres stages présentés sur les impayés de loyer et l’action contentieuse, et sur la représentation du bailleur devant les tribunaux. En revanche, les conditions de leur rémunération doivent être examinées dans le détail. De la même manière, les huissiers de justice interviennent obligatoirement au stade des procédures civiles d'exécution (saisies, expulsions...) et il convient d’appréhender leur tarification et la marge de négociation de leurs honoraires, d’autant que les conditions tarifaires ont été réformées en 2016.