Réglementation

Démarche éthique dans l'attribution et la gestion des logements

Garantir l’égalité de traitement et la confidentialité des données. Respect de la confidentialité, intégrité, exemplarité, respect des personnes et du droit applicable sont des notions essentielles pour toute personne ayant la gestion de logements sociaux. La crise, la forte demande et la dimension politique du logement social impliquent la maîtrise de pratiques professionnelles sécurisées. Le Règlement européen de la protection des données personnelles implique d’aller encore plus loin dans les pratiques. La jurisprudence et la législation encadrent de plus en plus également la notion de discrimination. Toutes ces notions doivent être identifiées et traduites dans la pratique professionnelle quotidienne.

La réglementation de la gestion locative

Les fondamentaux du cadre réglementaire, de l’attribution au départ du locataire. De nombreuses fonctions nécessitent d’avoir une vision globale de la gestion locative. Ainsi ce stage permet de mesurer et positionner son action dans l’ensemble soit pour répondre au locataire de manière pertinente, soit pour piloter un service, soit pour mener un projet. Cette formation présentera les spécificités juridiques de la gestion locative des logements Hlm (PLUS, PLA, PLS, PLI, PLAI) en déroulant la procédure de la recherche du locataire jusqu’à son départ. Le stage sera actualisé au fur et à mesure des évolutions liées aux lois Egalité & Citoyenneté et ELAN.

Premier niveau de réponse en matière de gestion locative

Renseigner sans craindre de se tromper. Répondre aux questions de façon claire et ainsi satisfaire parallèlement aux exigences d’information des demandeurs de logements sociaux mais aussi aux locataires ; tels sont les enjeux pour le personnel d’accueil. Or l’évolution incessante de la législation et les exigences croissantes des clients nécessitent d’avoir une vision globale de la gestion locative afin d’apporter une première réponse.

Premier niveau de réponse en matière de calcul de loyer

Bien informer les locataires et demandeurs pour une crédibilité renforcée. Face aux questions des locataires, des amicales et collectifs divers, de mieux en mieux informés, le service loyers et charges ainsi que les personnels décentralisés en agence de proximité (responsables de gestion locative) doivent être en capacité d’apporter des réponses techniques et juridiques actualisées.

Le contrat de location : de sa conclusion à la résiliation

Le stage “expert” sur le contrat de location. Le contrat de location est l’élément-clef de la relation locative. Le bailleur se doit donc d’apporter une attention particulière à sa rédaction mais également aux actes de gestion qui en découlent. Les erreurs dans ce domaine peuvent avoir des conséquences lourdes pour l’organisme. Il importe donc que les collaborateurs en charge de ces aspects soient parfaitement compétents.

Premier niveau de réponse sur les aspects financiers du contrat de location

Une approche générale des différents postes figurant sur l’avis d’échéance. Les conditions financières applicables au contrat de location relèvent de dispositions spécifiques qui, pour certaines sont exclusives au secteur du logement social: le loyer est calculé selon des modalités liées au financement mobilisé pour la construction et le Supplément de Loyer Solidarité (SLS) prend en compte l’évolution des ressources des locataires. Les éléments pouvant figurer sur l’avis d’échéance obéissent aux mêmes règles que le secteur privé. Pour éviter les recours de la part des locataires ou de leurs associations ou tenir compte d’éventuels contrôles de l’ANCOLS, les bailleurs sociaux se doivent de respecter strictement les réglementations. Pour une approche en profondeur du contrat de location il est souhaitable de suivre les autres stages plus spécialisés relatifs à la gestion du contrat de location.

Le supplément de loyer de solidarité et les enquêtes annuelle et biennale

Tous les rouages de cette spécificité Hlm. Après avoir rendu le SLS obligatoire à partir de 20 % de dépassement des plafonds de ressources, le gouvernement a fixé réglementairement les paramètres de calcul. Ce calcul nécessite une maîtrise fine des plafonds de ressources et des catégories de ménages. Or les contestations et contentieux autour du SLS sont liés majoritairement à ce dernier paramètre, d’autant plus qu’il peut évoluer en cours d’année. Ce stage permet de bien faire la distinction entre l’enquête biennale relative à l’occupation du parc social et l’enquête annuelle (périodicité, champ d’application, sanctions). Les impacts des lois ALUR et Égalité & Citoyenneté seront passés en revue.

Premier niveau de réponse en matière de charges locatives

Renseigner sans craindre de se tromper. La question des charges constitue un sujet de préoccupation des locataires. Il est fréquent que le collaborateur non-initié renvoie systématiquement son interlocuteur au service Charges. Cette formation se propose, en apportant une vision globale du processus, en posant simplement les principes juridiques et en identifiant les principales dépenses récupérables, de lever les difficultés et de permettre de fournir des réponses argumentées et claires aux locataires

Tout savoir sur les charges récupérables

Le stage “expert” sur les charges récupérables. La gestion des charges est un véritable défi économique. Les locataires souhaitent des services de qualité tout en attendant également du bailleur une maîtrise satisfaisante des charges. C’est également un défi juridique et technique tant cette réglementation d’ordre public rigoureusement contrôlée par la jurisprudence est en décalage avec les évolutions techniques. Les accords collectifs, certes, peuvent donner de la souplesse sous réserve d’être utilisés dans les formes et cas prévus par la loi. Inévitablement, quel que soit le poste occupé lié aux charges, les incertitudes sont légion: › “Pouvions-nous réellement récupérer cette dépense?” › “Devions-nous faire un accord collectif ou une concertation pour cette nouvelle dépense?” › “Pouvons-nous toujours récupérer le salaire de ce gardien alors qu’il n’est pas seul à intervenir sur cet immeuble?” › “Convient-il de répartir cette dépense à l’unité ou à la surface?”

Contrôle et optimisation des charges locatives

Méthodes et outils. Les locataires souhaitent des services de qualité pour un coût limité, des charges optimisées et attendent du bailleur toujours plus de transparence. A cela s’ajoute une concertation accrue entre le bailleur et les habitants nécessitant de justifier les choix faits tant sur le plan technique que stratégique, et parfois convaincre du bien-fondé de certains engagements. Enfin dans un contexte économique de plus en plus contraint, le bailleur doit maîtriser plus que jamais le budget consacré aux charges locatives qu’elles soient récupérables sur les locataires ou qu’elles restent à sa charge.

Estimation et suivi des aides au logement

Un enjeu économique pour le locataire et pour l’organisme. Plus de la moitié des locataires du parc Hlm bénéficie d’une aide au logement. L’aide au logement est donc un enjeu financier très important favorisant le maintien à domicile pour une population de plus en plus fragile économiquement. L’aide au logement se traite non seulement à l’entrée dans les lieux mais aussi tout au long de la vie du bail. Ce suivi est devenu complexe compte tenu de textes de plus en plus contraignants et, notamment, du fait des procédures de traitement des impayés.

Agir en concertation locative

Nouvelle donne, nouvelles pratiques. La concertation locative prend son essor dans les organismes de logement social avec la création des plans de concertation locative inscrite dans la loi SRU de 2000. La loi Egalité et citoyenneté, en 2017, vise notamment à en amplifier la pratique notamment en l’inscrivant en projection dans les Conventions d’utilité sociale, en fixant un plancher de moyens lui étant dédiés et en changeant les conditions de représentation des locataires au sein des instances consultatives ou décisionnelles. Avec des nouveaux représentants des locataires au sein des conseils d’administration, élus fin 2018 dans des règles nouvelles, mais aussi des transformations en cours des organismes eux-mêmes, les pratiques de concertation locative, comme les plans de concertation locative (PCL) qui les structurent, sont à revisiter. Une formation qui présente une description et une analyse partagées du cadre nouveau et des pratiques constatées.

Aspects juridiques du logement des personnes de nationalité étrangère

Les points de vigilance pour éviter le contentieux. Les personnes de nationalité étrangère candidates au logement, arrivant en France, doivent engager des démarches particulières pour être en situation régulière sur le territoire français et obtenir un titre de séjour. Le Code de l'Entrée et du Séjour des Étrangers et du Droit d'Asile, ajouté aux conventions internationales, réunit toutes les règles et formalités applicables en matière d'entrée et de séjour des étrangers en France. Il constitue une source législative indispensable, mais véritablement complexe. Les textes relatifs au logement des personnes de nationalité étrangère dans l'habitat social sont parfois en contradiction avec certaines dispositions du Code et de l’accès aux prestations sociales. Enfin, des règles particulières sont définies pour les citoyens de l’UE concernant le droit au séjour et les prestations sociales, ainsi que pour les demandeurs d’asile en attente de leur statut. Tous ces éléments doivent être maîtrisés pour une attribution sécurisée. Or, face à la mise en place d’un plan d’action pour assurer l’accès au logement des personnes bénéficiant d’une protection internationale (circulaire 12 décembre 2017) par l’État et à la complexité des situations rencontrées, le personnel des bailleurs sociaux doit acquérir une méthode d’analyse en prenant en compte tous les paramètres d’une législation riche.

Les bailleurs sociaux face aux majeurs protégés

Clarifier les règles encadrant les majeurs protégés. Les bailleurs sociaux sont confrontés, dans leurs ensembles immobiliers, à des locataires sous mesure de protection judiciaire. La loi du 5 mars 2007 a réformé ces mesures de protection, modifiant la réglementation du lieu de vie, la procédure de mise sous protection, le rôle du tuteur et du curateur et instaurant une charte des droits et libertés du majeur protégé, etc. Or les certitudes de l’ancienne législation perdurent, amenant à une incompréhension entre les salariés des organismes de logement social et tuteurs ou curateurs. Qui fait quoi ? Le locataire peut-il signer ? Qui paye le loyer ? Qui doit-on prévenir en cas de troubles de voisinage? Que faire si le locataire se met en danger ? Telles sont les questions que se posent au quotidien les bailleurs sociaux.

Prévenir les discriminations

Vers un traitement plus égalitaire du locataire ou du candidat locataire. La prévention des discriminations est devenue une problématique à intégrer systématiquement dans la gestion quotidienne des organismes. D’une part, la question de l’accès au logement social et des attributions constitue un sujet particulièrement sensible en raison du décalage entre l’offre et la demande de logements, ainsi que de la complexité du processus de décision qui associe de nombreux acteurs. D’autre part, dans les relations organisme/locataire, la question de la neutralité du bailleur social est interrogée pendant toute la durée du contrat de location.

Logement intermédiaire : quelles spécificités en gestion locative

Adapter ses processus. La nécessité d’apporter une offre locative de logements aux loyers situés entre ceux du parc social et ceux du parc privé a amené les pouvoirs publics à prendre des mesures pour encourager la production de logements locatifs intermédiaires. Les organismes de logements sociaux, les sociétés d’économie mixte et les structures émanant d’action logement sont éligibles à ces dispositifs. Toutefois, la gestion de ces logements, et ce dès la recherche et sélection des locataires, répond à des règles spécifiques et différentes des logements locatifs sociaux et ce surtout s’ils sont détenus par une filiale “privée”. Ce stage, actualisé par la loi “Elan”, permettra de prendre en gestion ces logements sans faire d’amalgame ni avec les logements sociaux ni avec le secteur privé.

Impacts opérationnels de la loi Elan pour la gestion des logements sociaux

Anticiper la mise en place opérationnelle. La loi Elan modifie en profondeur le processus d’attribution vers toujours plus de transparence, de mixité sociale mais aussi de souplesse en mobilisant les bailleurs mais aussi les réservataires et les acteurs locaux. Les bailleurs sociaux vont devoir encore une fois retravailler leur processus d’attribution par la gestion en flux des réservataires mais aussi l’analyse des plafonds de ressources et dans la recherche du candidat par la cotation de la demande de logement. Même obligation dans la gestion locative avec l’analyse de l’occupation et les propositions de relogement à faire avec la commission d’attribution logement. Enfin le contentieux est également impacté car la procédure administrative de surendettement sera maintenant coordonnée à la procédure judiciaire d’expulsion. La loi Elan comme la loi Égalité et Citoyenneté ne prévoit que peu de décrets d’application mais inaugure de traiter en ordonnance la politique des loyers, un renforcement du SLS et le bail numérique.