Pour en finir avec l’ambiguïté de la VEFA HLM à 100%

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Les promoteurs, premiers partenaires des OLS avant les architectes

Plus personne ne conteste le fait que le recours à l’acquisition de logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) par les organismes de logement social auprès des promoteurs privés a permis au cours des dernières années de soutenir la productionde l’offre nouvelle.

En 2021, plus de 52% des logements sociaux produits par les OLS sur l’ensemble du territoire correspondaient à des acquisitions en VEFA. A ce niveau, il ne s’agit plus d’un soutien, mais d’un renversement de tendance…

Ce mode de production, sensiblement différent de la maîtrise d’ouvrage, présente des avantages et des inconvénients pour les organismes de logement social, et soulève des controverses.

Vers un abandon progressif du rôle de constructeur pour les OLS ?

Un des éléments en débat, et non des moindres, concerne le risque de perte de savoir-faire des organismes en matière de maîtrise d’ouvrage, c’est-à-dire de montage d’opérations, de choix des intervenants et de pilotage de la réalisation. 

Or, bien que certains n’y voient pas un principe intangible, la mission des organismes de logement social réside dans la double fonction de constructeur et de gestionnaire. Si les OLS cèdent sur le premier volet de ce diptyque au profit des promoteurs privés, pourquoi ne cèderaient-ils pas, plus tard, sur le second, au profit des grands groupes de l’immobilier ?

Parallèlement, les promoteurs ne supporteraient plus aucun risque, ce qui modifierait profondément leur métier. Ce sujet a déjà fait couler beaucoup d’encre. On supposera donc que les organismes de logement social sont bien au fait et font le nécessaire pour préserver une quote-part significative de production en maitrise d’ouvrage directe.

Les questions de légalité au regard des différentes législations françaises et européennes ont également été largement débattues ; la plus délicate reste celle de la compatibilité avec la loi MOP (maitrise d’ouvrage publique) de 1985 et les règles des marchés publics.

Moyennant le respect de certains critères, la jurisprudence a admis que la VEFA relevait d’un marché de service (une vente immobilière) et non pas d’un marché de travaux, donc que les OLS étaient habilités à développer leur patrimoine de cette manière.

Quand c’est flou, c’est qu’il y a un loup …

Jusqu’à la loi du 17 février 2009, la circulaire de 2001 précisait bien que l’opération devait être justifiée par une recherche de mixité sociale et concerner un nombre minoritaire de logements acquis avec les financements du logement social, si l’opération était montée par un promoteur privé.

Désormais, le CCH donne la possibilité à un bailleur social « d’acquérir des logements inclus dans un programme de construction », ce qui déplafonne la part de logements sociaux et s’interprète comme une non-interdiction¹  pour les organismes de logement social, d’acquérir la totalité du programme.

A partir de là, certains promoteurs se sont fait une spécialité de réaliser des opérations immobilières entièrement destinées à des bailleurs sociaux. Nécessairement, ces offres de service ont trouvé écho chez bon nombre d’organismes, qui y ont vu la possibilité d’un développement sur des territoires où le foncier s’avérait plus ou moins inaccessible. C’est ainsi que la controverse a été relancée et que les positions des uns et des autres ont fait le grand écart …

La position du Ministère en charge du logement demeure floue, ainsi on peut lire, d’une part, des rapports commandés et publiés par les pouvoirs publics² qui mettent en avant la possibilité pour les OLS de conduire des acquisitions « VEFA à 100% » et d’autre part, des notes de cadrage de certaines préfectures, comme celle de Seine-Maritime³, rappelant les critères de la circulaire de 2001 et interdisant les acquisitions « VEFA à 100% ».

Peut mieux faire !

Jusqu’à présent les tentatives pour obtenir une clarification réglementaire nette et précise sur ce point, ont échoué ; face aux difficultés en perspective, le gouvernement a renoncé et préféré laisser les choses en l’état. Il est néanmoins regrettable que cette situation ambigüe génère, à elle seule, des différences de pratiques d’un bout à l’autre du territoire national.

À relativement court terme, il serait pertinent de prendre des mesures qui permettent : 

  • de maitriser la quote-part de la production nouvelle des OLS issue de la VEFA, soit individuellement, soit collectivement, à un niveau raisonnable (50% par exemple),
  • de définir précisément des situations exceptionnelles où la VEFA à 100% pourrait être admise,
  • de remettre en avant le critère de mixité sociale (au niveau de la résidence ou au niveau urbain) associé à l’acquisition de logements en VEFA. 

_______

¹ Subtile différence avec une autorisation …
²
 Voir rapport 
³ 
Voir note

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Cet article a été rédigé par

Olivier LEBLANC

Consultant-expert indépendant, formateur AFPOLS
Ex-directeur général d’OLS, 40 ans d’expérience du logement social

olivier.leblanc75@gmail.com