La SAC pour les regroupements d’OLS : une formule plébiscitée à tort ou à raison ?

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Le poids des SAC : panorama du parc de la métropole

Deux ans et demi après l’entrée en vigueur du décret du 29 août 2019 sur les sociétés de coordination, dites SAC, on peut constater que cette forme de regroupement proposée par la loi Elan a obtenu un large succès auprès des organismes de logement social.

En effet, à quelques unités près, 62 SAC ont été créées ou sont en cours de création, mobilisant au total 253 organismes de logement social, eux-mêmes détenant au total un parc locatif social d’environ 1,9 million de logements, soit près de 37% du parc de la métropole.

Par ailleurs, moins d’une dizaine de groupes capitalistiques d’organismes de logement social, au sens du CCH (plus de 12.000 logements gérés par la maison-mère et /ou les filiales) disposent d’un parc locatif social total du même ordre. Il faut cependant se garder d’additionner ces sous-totaux, car certains organismes (représentant environ 300 000 logements au total), filiales de grands groupes sont aussi parties prenantes dans des SAC¹ 

En définitive, ensemble, les groupes et les SAC gèrent environ 3,5 millions de logements. Par différence, les organismes « indépendants » de la métropole (représentant plus de 12.000 logements ou seul organisme sur leur département) que l’on dénombre à environ 80 et qui sont pour l’essentiel des OPH, gèrent environ 1,7 million de logements locatifs sociaux.

Dans l’ensemble les trois catégories, groupes, SAC et opérateurs « indépendants », même si elles se chevauchent un peu, correspondent à une part à peu près équivalente de l’ensemble du parc locatif social de la métropole.

En assimilant ces trois catégories à des centres de décision, on en compte donc environ 150 au total. Avec cette manière de voir les choses, on peut alors considérer que la tendance correspond à l’objectif du titre II de la loi Elan. La quasi-totalité des 363 organismes directement concernés par la loi en 2018, ont fait évoluer leur situation, par fusion-absorption, par intégration dans un groupe, ou par participation à la création d’une SAC.

En revanche, avec un regard plus « verre à moitié vide » que « verre à moitié plein », on s’aperçoit que les fusions-absorptions réalisées depuis la loi Elan sont restées relativement modestes en nombre, moins d’une trentaine, jusqu’à présent ; il s’agit, de fait, de projets plus difficiles à mener, certains ayant d’ailleurs avorté pour donner lieu à une SAC.

Les SAC en pratique : des motivations différentes et des types de SAC bien contrastés

La formule de la société de coordination a pu être considérée, à tort, comme une solution de facilité. Si l’autonomie opérationnelle de chaque organisme est préservée dans la SAC, il n’en reste pas moins vrai que ce groupement original doit donner lieu à une vision stratégique commune et, d’une certaine manière, à la mise en commun de moyens financiers, pour mener à bien des projets essentiels à la politique territoriale de l’habitat, comme pour assurer la « soutenabilité » économique de l’ensemble des membres, et, éventuellement, à la mise en commun de moyens humains ou logistiques communs. Ce n’est pas toujours chose facile d’échapper à la tentation de ne faire de la SAC qu’un « club » de rencontres et d’échanges…

Les SAC (ou projets de SAC) se répartissent en 4 catégories objectives :

  • 33 SAC, concernant 92 organismes, ont été constituées par des organismes intervenant sur un même département, traduisant un engagement de travailler ensemble dans une grande cohérence, et avec les élus, pour répondre aux enjeux locaux.
  • 22 SAC, concernant 77 organismes, rassemblent des organismes de plusieurs départements de la même région. Il peut s’agir, ou pas, de territoires liés, mais les regroupements ne sont pas toujours issus d’une rationalité géographique, du fait de l’histoire, des différences de statuts ou de courants politiques.
  • 4 SAC, concernant 20 organismes, regroupent des organismes de plusieurs régions (en général quand même limitrophes) dont la motivation est plus la recherche d’efficience économique et professionnelle, que celle de la cohérence territoriale.
  • Enfin, 3 SAC d’envergure nationale accueillent des organismes de tout le territoire métropolitain (64 au total, SEM y compris), pour se doter d’une puissance suffisante à la satisfaction d’objectifs ambitieux.

De manière plus subjective, on pourrait assez facilement identifier :

  • les SAC constituées dans une logique territoriale, souvent au niveau du département, qui peuvent donner lieu ultérieurement à des fusions, ou à l’inverse à des éclatements,
  • les SAC répondant à une logique de performance économique et de professionnalisation, constituées au niveau régional, interrégional ou national,
  • les SAC servant de vecteur de développement à des grands groupes constitués, qui y voient des opportunités d’élargissement de leurs territoires d’activité,
  • les SAC qui réunissent des organismes en attente de décisions futures de leur gouvernance ou des pouvoirs publics, parfois disséminés de façon « puzzle ».

Manifestement, certaines SAC s’inscrivent dans plusieurs logiques.

Cet état des lieux ne correspond qu’à un moment donné, le panorama se modifiera certainement. Quoi qu’il en soit, il serait regrettable que les pouvoirs publics imposent des mesures plus radicales avant d’avoir pu réellement mesurer l’utilité sociale et économique du dispositif issu de la loi Elan.

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¹ Sont parties prenantes dans des SAC : 7 filiales d’Action Logement Immobilier, 3 filiales de CDC Habitat, 2 filiales de Polylogis et 1 filiale d’Arcade

 

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Cet article a été rédigé par

Olivier LEBLANC

Consultant-expert indépendant, formateur AFPOLS
Ex-directeur général d’OLS, 40 ans d’expérience du logement social

olivier.leblanc75@gmail.com